土地调规，已经不稀奇了。

从去年开始，兰州出现了不少调整规划后再出让的地块，这已经成为兰州土地市场的一个显著特征。

土地性质转换、降低容积率、调整商业配比等，都不再是新鲜事。

这两年兰州开发最火热的两个区域，安宁中央商务区和城关雁滩便是土地修规最频繁的典型区域。

其实不止兰州，放眼全国各大城市，土地调规潮此起彼伏，甚至和有些城市相比，兰州修规都算不上频繁，规模也不算大。

原因其实很简单，如今我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

过去那种不断向外围扩张，以土地换增长的发展模式，正在被更加精细化的空间治理所取代。

这一背景下，盘活存量土地已经是优化国土空间配置、提高土地资源利用效率、优化房地产市场供求关系的重要抓手。

而土地调规，正是眼下盘活存量最高效、最直接的手段。

通过调整用地性质、功能配比、容积率等核心指标，使存量地块更符合当下市场的需求和城市功能定位。

兰州的土地市场，这一特征就尤为明显。

自去年开始，兰州主城成交的住宅用地，绝大多数都经历过修规，眼下比较火热的新规产品也基本是在修规后的土地上诞生的。

而且，结合兰州楼市、土地市场的现状，土地调规再出让的趋势还会一直持续下去，调规地块将成为市场的主流。

就拿今年来说，兰州七里河西站南北广场/小西湖、安宁商务区、城关雁滩等多个片区都经历了修规。

尤其是七里河，发力超猛，多个区域进行了大手笔且密集的修规。

今年3月，兰州西站北广场进行修规，在环球港对面，新增了两块合约43.8亩的住宅用地。

具体位置在兰石西街以东、西津西路以南、兰州蓬管所小区以西、兰州西站以北。

地块的指标很优越，容积率在1.5-1.8之间，兰州目前项目能做到如此低密的少之又少。

且这两宗块地属于地铁与高铁的双轨交汇之地，兰州西站和地铁1号线均在步行范围内，通勤效率直接拉满。

配套也是非常完善，兰州中心、兰州老街、甘肃嘉威中学(西北师大附中兰石分校)、火星街小学等资源近在咫尺。

如此稀缺的地块，自然少不了关注，据悉，已经有头部房企正在接洽了。

接着在今年6月，兰州西站南广场进行修规，功能布局主要以交通枢纽、商务金融和品质生活为主。

这次修规包含南广场的整体范围，和2024年11月公示的规划维护方案相比：

主要是明确了5宗住宅用地，还有将南广场西侧的部分商业用地调整为住宅用地，同时，商业用地和公园绿地的分布和规模也有所调整。

整体来看，住宅用地的占比增加，相对应的商业用地的占比减少。

这次修规的重点就是总面积约586.5亩的兰州机车厂的部分用地。

总共涉及8种用地类型，其中，除了建成区，待建二类城镇住宅用地为6块共计338.55亩。

兰州西站南北广场地块 制图@指兰针

地块的容积率在2.6-3.5之间，建筑密度≤20%、绿地率≥35%、建筑限高80米。

位置主要集中在中海铂悦公馆以东、建西西路以南、武威路以西、民乐路以北，其中包含中海铂悦世家、兰州市残疾人托养就业康复中心等建成区，其余为新增的住宅用地。

修规已完成，而且地块均已在推介，这也意味着接下来，南广场将优先启动这些地块的开发。

5月11日，七里河小西湖片区也进行了用地单元层面的详细规划公示，片区主要以综合服务和居住生活为主。

此次修规的重点就是新增了一宗面积约29.7亩的城镇住宅用地，现状为公交场站。

七里河小西湖地块 制图@指兰针

指标很优越，容积率≤2.4、建筑密度≤20%、绿地率≥35%、建筑限高80米。

位置就在七里河小学以东、兰州公交集团有限公司以南、硷沟沿小学以西、建工中街以北范围。

交通非常便利，兰州地铁1号线、小西湖大桥、西津西路、建工中街等城市大动脉、主次干道交错。

还有兰州西站、汽车西站两大交通枢纽的辐射带动，出行通达性极佳。

周边的教育资源也非常丰富，兰州八十一中、七里河小学、硷沟沿小学、兰州市第十二中学、兰州西北中学等学校环伺。

同时片区内还有七里河体育场、小西湖公园、940医院、甘肃省肿瘤医院、西站商圈等一大批优质城市资源，含金量不言而喻。

该地块已经在今年5月份进行了收储，如今静待挂牌出让。

接着再来看一下安宁，从去年开始，安宁的土地市场就一直很热闹，多宗土地挂牌出让，在出让的地块中也有不少经历了调规。

调规潮一直持续到了今年，7月兰州安宁CBD再次修规，这次修规的重点，主要是新增一宗城镇住宅用地。

这块地就在世纪大道以东、安宁区人民法院以西、中海凯旋门以南、富强路以北，总面积有9.9亩。

安宁CBD地块 制图@指兰针

这块地规模虽小，但区位优势显著，而且根据这次规划，地块东侧的闲置土地，也被规划为中小学用地，后续或将新建或改扩建教育配套，进一步丰富教育资源。

目前，这块土地正处于推介的阶段，相信要不了多久就会上架待拍。

除了以上这些今年新调规的地块，还有两宗地块是2025年已经完成调规正处于推介阶段但还没有公开出让的。

两宗都是河景地块，质素都很优越。

一宗是莱茵小镇东侧、位处北面滩的河景地块，总占地面积有76.95亩，地块周边商业、教育、交通等配套已成熟。

北面滩地块 制图@指兰针

另一宗是北滨河西路北侧地块，即七里河安宁污水处理厂原厂址的部分用地，共分为南北两块，总计约168.45亩。

七里河安宁污水处理厂原厂址地块 制图@指兰针

整体看下来，兰州这些已完成调规的地块，有几个共同的特征。

首先这些地块都是在主城的核心区域，且有独一无二的城市资源加持，要么河景，要么轨交，要么相对优质的学校等。

除了七里河安宁污水处理厂原厂址地块外，其余的地块都主打小而精，百亩以上的大地块很少。

地块的指标也非常优越，容积率和建筑密度更低，为打造高品质的低密社区预留了充足的空间。

而且，从去年兰州的土拍情况来看，这些核心区域的优质地块已然成为房企争夺的焦点。

好地块历经多轮竞价、溢价成交的情况也不在少数，部分优质地块更是刷新土拍热度记录。

今年，兰州楼市新规进行了一次补充，为打造五代宅提供了政策支持，但目前还没有新的地块上架。

在这个背景下，这些完成调规的地块，无疑依然会成为下一阶段土地供应的主角。

凭借优越的区位条件与指标，这些地块也将成为兰州住宅产品迭代升级的主要承载地，支撑新房市场。

当然，当这些经过调规的地块纷纷涌入，对于市场肯定也是影响巨大。

最直接的，就是城市供地的策略将不断优化。

过去兰州的不少地块位处郊区、配套不完善、容积率高，居住的舒适度不足。

而调规的地块，通过用地性质的转换、放宽容积率等方式，能更符合市场的需求。

这也为开发商打造“好房子”释放了空间，继续优化住宅产品的供给结构，增加位置更优、配套完善的高品质住宅供应。

从而提高住房质量，满足改善群体的需求。

除此之外，这对于开发商也是一种激励。

土地调规，释放了主城一部分原本稀缺的优质宅地，给房企创造了新的拿地机会。

要知道，在2023-2024年这个阶段，兰州主城土地供应不多，而且地块基本属于非核心地段、非优质地块，房企基本都不会轻易去接触。

这也导致城关大沙坪、七里河彭家坪、安宁长新北路挂出的几块地，基本都经历了流拍。

直到2025年供地焦点重回核心区，才改变了这种局面。

现在非核心区域和优质地块，房企压根不感冒。只有拿出压箱底的好地块，才能让更多的房企参与开发，提升市场活跃度。

事实已经证明，这些调规地块项目开发入市后的表现也是非常不错的，这也进一步提高了房企的拿地信心。

在这些优质地块的加持下，开发商便更有底气去打磨符合新规要求的高品质产品，引导改善市场持续升级。

有了这样的良性循环，再加上政策的支持，会进一步助推兰州土地调规大潮的来袭。

今年3月，自然资源部发布的38号文进一步强调，要建立健全建设用地“增存挂钩”机制，并明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。

这意味着，未来房地产开发用地将更多依赖于存量资源的盘活。

而土地调规，正是衔接存量盘活与土地供应的关键枢纽。

未来，土地调规入市将不再是新鲜事，它会盘活存量土地，减少对新增建设用地的依赖，推动土地资源的高效利用和城市可持续的发展。

而这也是城市发展、房地产发展，共同选择的结果。

作者=指兰针·晓晓

版权声明：本文为指兰针原创，未经许可，禁止转载

如需授权，联系客服

法律顾问= 上海兰迪（兰州）律师事务所·张维林

关注兰州楼市 关注 指兰针

我们一起聊聊观点，讲讲故事