北京
近日，北京国樽律师事务所国际部涉外法律服务团队代理的一起中国公民希腊房产份额确权及跨国阻击不当移民申请案件顺利办结。本所接受国内客户委托，就其全资出资但在他人名下的希腊房产份额确权纠纷开展跨境法律服务。办案团队综合运用中希两国民商事法律规则、跨境取证保全制度及希腊移民行政审查机制，最终成功确权并追回全部资产份额，案件圆满办结。
案件梳理
委托人S先生此前全额出资购买了一处位于希腊的房产，但因彼时特定原因，该房产登记在另一当事人T某名下。此后，T某拒绝承认S先生对该房产的出资事实与所有权份额，试图将其据为己有，并计划利用该争议房产作为唯一申请人向希腊移民局单独申请黄金签证。由于案件跨越中希两国，涉及出资款项流转、境外代持协议效力以及复杂的希腊移民行政程序，S先生遂委托北京国樽律师事务所提供全流程维权及诉讼法律服务。
本案关键时间线：
2025年1月15日：委托人正式委托本所办理希腊房产份额确权一案，办案团队当日启动证据资料整理与跨境梳理工作；
2025年2月12日：办案团队结合甲方诉求制定了详尽的谈判计划，梳理了境内外全部银行流水及沟通记录作为谈判筹码；
2025年3月至5月：本所律师作为代理人，先后与对方当事人T某开展了3次正式谈判。由于对方在份额确权上态度强硬且拒绝妥协，谈判无果；
2025年6月10日：办案团队依约协助甲方向T某发送了严肃的电子律师函，进行最后的诉前催告，但对方仍未履行返还或确权义务；本所提交立案；
2025年8月5日：本案正式进入诉讼程序，本案成功立案，本所指导当事人向希腊移民局提交了关于该房屋份额涉诉的情况说明，在说明中附具初步证据，明确指出目前的登记房屋所有者T某并非实际出资者，依法申请希腊移民局暂缓办理该涉案房屋下的移民申请；
2025年11月至2026年3月：希腊移民局依法中止了T某的移民审批。同时，涉外诉讼庭审顺利推进；
2026年5月22日：法院作出一审胜诉判决，全面支持我方诉讼请求，确认委托人对该希腊房产享有完整所有权份额，并责令T某配合办理更名及份额转移登记；
2026年7月28日：希腊当地房产变更登记手续全部办理完毕，本案圆满结案，委托人的海外资产得以保全。
办案律师解读
本案中主要争议焦点与办案核心要点为：
1. 隐名投资在跨境不动产纠纷中的举证困境
跨境购房往往伴随复杂的资金出境与结汇过程，本案中由于房产直接登记在对方名下，对方试图利用登记主义切断委托人的权利主张。办案团队不能局限于单一的登记凭证，而是需要通过深挖双方国内资金往来、境外汇款路径以及微信聊天记录中关于代持的意思表示，形成完整的证据链。
2. 诉讼与行政程序的联动
对方霸占房产的核心目的在于利用该资产获取希腊黄金签证。办案团队在立案后第一时间向希腊移民局提交涉诉说明与暂缓申请。这一策略不仅阻止了对方非法移民，还给对方施加了极大的心理和现实压力，为最终在诉讼中取得优势奠定了基础。
法律依据
（一）不动产物权的法律适用
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案不动产位于希腊，故其物权的设立、转移等需参考希腊当地法律的规定，但双方关于出资与代持的内部合同关系仍可适用中国法律。
（二）隐藏行为与真实意思表示的效力认定
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
（三）希腊民法关于虚伪表示的规定
《希腊民法典》第138条规定：“向他人作出的无意产生效力的虚假意思表示无效。隐藏在虚伪表示下的另一项法律行为，如果具备相应的成立要件且当事人确有此意，则该隐藏行为有效。”这为认定名义登记无效、保护实际出资人提供了有力的属地法支持。
（四）希腊投资移民的资产权属要求
《希腊第4251/2014号法律》第20条B款明确规定：“第三国公民若要以投资不动产为由在希腊获得永久居留许可，其必须全额支付不动产的购买价款，且申请人必须对该不动产享有完整的所有权、占有权及使用权。”
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