广东罗定市西城都荟小区的换物业之争，在终审判决生效、住建部门责令撤场后，旧物业仍拒绝退场。2026年10月8日，经业主大会表决通过、业委会已与之签订物业服务合同的幸福物业进场，被旧物业家某物业组织人员阻拦；10月17日上午，旧物业一方更被指组织二十余人推开新物业保安、控制物业办公室大门、强行开锁并拿走业主资料。

而在两个多月前，云浮市中级法院刚作出生效判决，认定业委会选举合法，驳回开发商要求确认业委会决定无效的全部诉请。罗定市住建局也发文责令旧物业于10月19日前撤场移交，在其未履行后又开出第二份处罚通知书，拟罚款15万元。

01.乱收费、差服务与长期威吓之下，众业主决心成立业委会换物业

矛盾的导火索是乱收费。

业主提供的材料显示，收楼时开发商、物业要求先交齐多种名目繁杂的费用才给钥匙：每户办证费2000元、天然气初装费2800元、可视对讲机费250元、装修押金3000元、装修垃圾清运费800元和出入证60元（名片大小的白纸上打印“出入证”三个字）。

其中燃气初装费一项，后经罗定市消委会调解，开发商威某公司才通过强制性手段将业主已收费用抵作物业费；广东省消委会官方账号的案例点评明确指出，房价外另收燃气初装费违反《消费者权益保护法》《价格法》，涉嫌强制交易。

业主表示，开发商涉嫌强制交易的不仅仅是燃气初装费，2000元的办证费相关部门收取不过80元，可视对讲机至今没有安装也不退款，装修押金以各种理由不退，毛坯房垃圾清理费只收费不清理让业主自行拉到垃圾站处理，精装房也收装修押金和垃圾清运费，出入证明显高于当地市场监管部门10元每张的指导价，仅这几项收费，开发商涉嫌强制交易、乱收费约1000万元。

“有业主因装修押金退款拿不到，气的要跳楼”，知情业主说。

“更可笑的是，1273户的大型小区，停车场、电梯广告等收益每年为数不少，结果，8年来开发商仅告知我们公共收益才有可怜的1500余元”，业主何小姐（化名）无奈地说。

案涉小区的物业服务质量同样令业主不满。

据了解，小区旧物业公司是开发商指定的，业主在住建局没有查到该公司的服务备案资料。

购房和物业服务合同显示，开发商和物业公司的法定代表人系同一人刘某，刘某又系开发商公司股东刘某某的儿子。

荒诞的一幕是，家某物业在未告知业主的前提下，将业主缴纳物业费的扣费银行卡合约期限设定为180年之久。

针对威某公司“未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业”的违规行为，罗定市住建局于2025年3月24日对其作出了行政处罚。

多名业主反映：交付仅三年的电梯被发现绞盘大面积生锈，困人半小时以上的惊魂时刻时有发生，有段时间每天都有电梯故障；

进入小区的消防通道被开发商自办幼儿园占用做游乐场，曾多次致救护车无法及时进入，每次找保安开锁耽搁时间约30分；

架空层被封闭改作出租房牟利；物业方还被指私开墙体开门，开发商装修队私接公用水电；业主交付全款、支付购房税款后，至今没有收到开发商出具的购房发票。

更难承受的是物业公司人员，持续对业主进行的威吓与滋扰。

2024年11月20日一段录音显示，业主就乱收费理论时，物业经理称：“我再说一遍，你有命买房没命住”。

2025年8月5日，业委会成员与业主到物业公司交涉移交办公室，结果保安队长跳上小区公共设施乒乓球桌，将其踩踏损毁，期间还站到高处，手指业主与之发生争执。

2026年的一天，小区保洁阿姨，因嫌弃业主将垃圾丢到垃圾桶内，没有带到外面的垃圾站去，怨恨之下开视频咒骂：“这些（垃圾）是业主子女的手手脚脚、死人肉”，“如果没有钱买米，就将这手手脚脚捡回去吃”。

2026年10月9日的一段录音显示，物业经理当着众多业主的面，打电话宣称“边个那么老嗨，我就开枪了（意思是谁在难搞，我开枪杀人了）， 老板，你帮我照顾好我家里人就行了”。

多名业主及业委会成员反映，家门口被人小便、门锁密码被试探开门、门口被堆垃圾、凌晨3点被敲门、私家车胎被戳、车身被砸；

业委会公告一张贴就被保安撕掉；有时贴上去了，也会被人写上一个“死”字。

针对小区业主人身与财产安全屡屡遭滋扰、破坏的行为，业主向物业公司调取监控查看不给看；业主报案后，警方也未予受理。这期间，业委会主任杨某某，也因长期遭滋扰一度被逼要跳楼，其报警也未获受理，却以扰乱公共秩序被行拘。

“业主维权过程中已经多人被行拘，而物业公司的人员多次恐吓、侮辱业主的行为却没有任何惩处，这么大的反差，究竟存在着什么问题？”业主王先生（化名）称，“业主们很害怕，家里的孩子更是提心吊胆，生活在这样的小区，我们没有任何安全感”。

人心惶惶之下，2024年11月，在素龙街道办事处指导下，业主开始筹备成立业主大会。

02.

开发商起诉被两审驳回，新物业进场遭旧物业阻挠，住建部门两次责令撤场

2025年6月1日，小区召开首届业主大会。

判决书记载：实名业主1222名、专有部分总面积161486.14平方米，1031 名业主参与表决、参与面积122122.66平方米，参与人数占比84.37%、面积占比75.62%，会议表决通过《议事规则》《管理规约》，选举产生首届业委会，同年6月13日经素龙街道办事处备案。

开发商威某公司却极力阻止业委会的成立。

2025年10月，该公司起诉请求确认业主大会决定无效或撤销。2026年4月1日，一审罗定市法院（2025）粤 5381 民初 5189 号判决驳回威某公司全部诉请。威某公司上诉后，云浮市中院于2026年8月12日作出（2026）粤53民终877号终审判决认为：一审认定事实清楚、适用法律正确，“驳回上诉，维持原判”。

判决前后，业主大会完成换物业程序。2026年6月1日临时大会上982户参与（占80.36%），解聘家某物业同意率87.07%；7月21日第二次大会就选聘幸福物业表决，855户参与、854票同意，同意率99.88%。7月30日业委会与幸福物业签订为期五年的物业服务合同。

然而，10月8日新物业进场当天，即遭家某物业组织人员阻止。

2026年10月10日，街道办给业委会发文，通知新旧物业公司、开发商、业主代表、业委会、政法委、街道办、公安等相关部门召开旧物业公司撤场协调会。住建局负责人表示，旧物业应依法撤场、做好交接。

会后，住建局对家某物业下达通知书，要求其10月19日前撤场移交。由于其未履行，住建局随后又开出处罚通知书，拟罚款15万元。

10月17日上午10时许，旧物业组织二十余人推开新物业保安，人墙控制物业办公室大门，强行开锁组织多人进入新物业公司办公室并拿取业主资料，双方发生争执。

最后，在众多业主到场后，私自拿取资料的人员仓皇逃离。

由于罗定市住建局的处罚通知书已经作出，但尚未上网公开。为此，业委会于2026年10月23日，递交了政府信息公开申请，要求查阅对家某物业公司的处罚通知书。

截至发稿，旧物业公司仍未完成撤场，这场由业主投票、法院两审、住建责令层层推进的换物业程序能否落地，仍取决于旧物业公司能否尊重生效判决与行政决定。