三亚亚龙湾，从瑞吉酒店往西约200米，有一块地。

280亩，三面环山，往东不到800米就是亚龙湾。从卫星地图上看下去，右侧的地块盖满了房子，左侧的地块，一半是裸露的黄土，一半长满了杂草，高的比人高。

远洋山海三期地块现状（图源：三亚市资规局公示文件）

背山面海，在亚龙湾，找不出第二块这样的位置。它是远洋在三亚打造的高端项目——远洋山海的所在地。

盖满房子的一侧是二期；另一侧的荒地，在规划里写着远洋山海三期——从远洋收购至今，已经荒了超过10年。

现在，终于爆出了新的消息：调规！

11月10日，三亚市资规局发布了一则关于《亚龙湾国家级旅游度假区控制性详细规划修编暨城市设计》YL01-15-02、YL01-15-03地块规划修改的批前公示，对两宗地块的规划方案进行修改。

拟修改后的规划指标为：

YL01-15-02地块用地面积约180.51亩，容积率从≤0.57降到≤0.456，用地性质保持“商业用地”不变，把已建成售完的西山渡按现状写进控规，压减的 13,358 平方米建设量，腾给了南侧的三期。

YL01-15-03地块用地面积约98.93亩，容积率从≤0.3提到≤0.47，用地性质从“商业用地”细分到三级类——零售商业 53%、旅馆 30%、商务金融 17%，绿地率从 65% 砍到 35%。

最新指标

当然，15-02那块对应的是二期地块，已经建好，无需多言；更值得关注的是15-03对应的3期地块；

调整后，98.93亩的地块，计容面积接近3.1万方，在一地难求的亚龙湾，这堪比攥在手里的王炸。

远洋山海二三期位置图

荒了十年的豪宅盘

在远洋接手之前，这块地的持有方是昭德置地——它背后的南丰集团，当时还是远洋的二股东，这笔8.84亿港元因此构成关联交易。

2015年12月3日，远洋地产发公告：以8.84亿港元收购昭德置地全部股本。

昭德是家BVI公司，持有98.27%股权的项目公司叫三亚德商房地产，手里握着的核心资产就是太阳湾路西侧这块地，报建名红树山谷，推广名亚龙湾西山渡。

项目当年全部按"产权式酒店"报建，全部可以卖。2013年预售5.3万平方米，2017年备案均价43756元/平方米，无疑是三亚初代海景度假顶豪——

即便到了现在，它的别墅在二手平台还挂着508m²4280万的参考价。

来源：贝壳找房

然后，2017年9月28日，海南"两个暂停"政策落地，明确停止产权式酒店项目规划报建审批。

这样一来，远洋山海的三期，这个本来是顺势开发的豪宅盘，进退两难：要么重新报建，但未必能批，批下来，也未必能卖，就晾在那里。

结成死结，十年过去。

带着省重大项目的title回归

随着11月10日的这一纸公示，这块荒了近十年的顶豪地块，似乎迎来新的破局，但这种破局，是改头换面！

三期现状图

但真正解开死结的不是容积率，是用途分类。

两块地原来的用途，都是二级类的“商业用地”。这次细分到三级类：零售53%、旅馆30%、商务17%。

从经验上来分析，为什么非改不可？

因为"产权式酒店"这个身份已被2017年的政策封死，只有落到具体三级类，才能以新的土地性质重新报建。

这条路，亚龙湾已经有人走通。2019年9月，玫瑰谷按定向出让条件摘得YL03-04-01地块118.6亩——娱乐、餐饮、零售混合用地，40年商业产权，不限购；建成的玫瑰四季66栋楼、332套，2024年4月竣工，备案均价119304元/平方米。商业身份、可售、不限购，这条路已经被验证过一遍。

但后来被自媒体当"别墅"叫卖，住建局和资规局连发两个文件澄清：规划审批不含任何住宅或别墅内容。

现在，远洋山海三期拿到了同样的钥匙。

3.10万平方米计容建面，能讲的故事，也不会少，无论是零售还是商务，都是可以运营也可以售卖的产品。

而且，论证报告里还有一句话，点出了这块地的“名分”：该项目应于2025年12月开工，现行地块规划指标不足以支撑项目按省预备重大项目备案要求开工建设。

图源：三亚资规局

不难看出，这个项目已列入海南省2025年第二批增补预备重大项目——这份增补名单没有公开发布，目前能查到的出处，只有论证报告这一处转述。

根据这个线索，我们去查了“2026年海南重大项目表”，分析下来，很有可能对应的是“一湾商业艺术综合体”项目。

官方信息显示，该项目总投资100773万元，约合10.08亿元，列在《海南省2026年预备重大项目投资计划表》三亚部分。

最新方案规划业态（图源：三亚资规局）

三亚自规局发布的关于该地块的调整方案中也提到项目定位，拟建“娱乐+休闲+度假”的符合业态，传播爆点部分就包含了，艺术家IP核心和艺术家群体。从业态上看，与“一湾商业艺术综合体”的名字，也高度重合。

另外，这份文件目前还只是“批前公示”，公示到12月9日结束，之后还要报市政府批准，再报建、办施工许可，调规只是刚刚开始的第一步。

至少有了“重大项目”这个title，项目就有了一张推着走的时间表。

而比工地先动的，是营业执照。

2026年9月28日，项目公司经营范围变更，从"房地产开发"扩到了"住宿服务、餐饮服务、会议及展览服务、酒店管理、商业综合体管理服务"。

显然，从经营范围上，项目公司正在去地产化，给自己留了一条运营的路。这个曾经的三亚顶豪盘，也许也会以一种新的形式回归。

远洋山海二期（图源：三亚市资规局公示文件）

远洋三亚仅剩的硬资产

无论继续停摆还是重启，这块地都是远洋在三亚仅剩的持有型开发资产。

公开信息里，这块地从收购到现在仍在远洋体系内，未见任何转让、查封记录。

远洋在三亚的家底，已经薄到只剩这一块。

2026年2月，远洋把三亚棠棣庄园项目公司75%的股权，以393万元的价格卖给第三方——近乎清仓式的价格。

图源：天眼查

再往前数：澄迈盈滨半岛的远洋华墅，240栋独栋2012年竣工即售完；

大茅远洋生态村是村企合作运营，不持有产权；封关之后，远洋在海南的最新动作，是给海口百方大厦、三亚蓝海华庭做轻资产管理输出。

也就是说，亚龙湾这块长草的三期地，是远洋在海南唯一还在自己手里的持有型开发资产。它动不动，直接决定远洋在海南这个章节，是续写还是翻篇。

亚龙湾也开始发力了

作为老牌湾区，亚龙湾是三亚最早的顶流。

顶豪方面，远洋山海、申亚翡翠谷、公主郡等项目，一度是中国度假地产中的代表；

但这几年，随着海棠湾接过免税与高端度假的流量，亚龙湾的声势逐渐变弱。直到最近，突然起势。

这一次的起势，是规模性的。

11月9日，龙塘路一侧一宗85.48亩的餐饮、商务金融用地挂牌出让，起始价4.1431亿元——这是亚龙湾时隔7年2个月再度出让商业用地，上一宗还是2019年9月玫瑰谷那118.6亩。

前后脚，太阳湾路西侧这两宗合计约280亩的存量地调规公示。

再往前，亚龙湾城市交通枢纽及地下贯通工程启动征收：公交场站、停车楼、城市候机楼，加5条地下通道，投资超过6.7亿元，通道的走向直接点名壹号小镇的二期和四期。

这不是哪个项目的独角戏。

亚龙湾实景图

18.2平方公里的亚龙湾，规划里没有一平方米居住用地；9年11个月没有新商业体，10年9个月没有新酒店。而现在，压箱底的动作在一个月里集中摆上了台面。

可以期待的是，亚龙湾可能正在出大招。